A nova era dos shoppings: o que os grandes empreendimentos têm feito para inovar e atrair investimentos

January 20, 2025

O mais interessante e relevante para se olhar do ponto de vista do investidor é que as possibilidades para áreas de shoppings ainda estão longe de encontrar o seu esgotamento

Na definição mais comum, os shopping centers são apenas empreendimentos que aglutinam pontos de consumo e convivência. No máximo, variam o padrão, dos mais populares aos mais luxuosos. Mas quando observamos como esses espaços evoluíram e se transformaram tornando-se ativos imobiliários de ainda mais valor, percebemos que olhar para além da sua função original pode transformar um setor. Os shoppings mais bem sucedidos atualmente são aqueles que souberam se adaptar, lideraram ou reagiram às mudanças urbanas e, consequentemente, expandiram suas funcionalidades.

Como cunhou o engenheiro Claudio Dall’Aqua Jr., um dos principais especialistas no setor, “shoppings são verdadeiros organismos vivos”. Portanto, diante das atualizações constantes dessa classe de ativos e, com elas, das novas possibilidades de investimento, é necessário estar sempre atento às oportunidades geradas por esses centros comerciais

Um exemplo notável dessa dinamicidade é a reinterpretação do papel dos estacionamentos, que passaram de meros espaços funcionais para ativos imobiliários de cada vez maior valor. Hoje, as áreas de estacionamentos dos shopping centers representam muito mais do que um local para deixar veículos: são ativos, muitas vezes, com alto potencial construtivo propiciando assim amplo espaço para inovação.

Com áreas amplas e localização estratégica, essas regiões podem ser transformadas em torres comerciais, residenciais, hoteleiras ou mesmo em espaços de lazer e eventos. Além disso, a exploração do potencial dos estacionamentos é fortemente influenciada pela localização do shopping e pelas características de sua microrregião. Regiões urbanas densamente povoadas e bem desenvolvidas tendem a oferecer maior demanda por empreendimentos comerciais ou de serviços especializados. Já áreas periféricas ou menos densas são as que se beneficiam de soluções voltadas para atrair maior público, como centros de lazer ou eventos.

Um exemplo prático é o Iguatemi São Paulo, que aproveitou áreas de estacionamento para construir dois deck-parks e uma torre de escritórios. Em Campinas, o Shopping Galleria, recentemente, agregou ao complexo um prédio Triple A de enorme sucesso, inclusive requalificando o mercado de escritórios na região. O Morumbi Shopping, também em São Paulo, seguiu uma tendência semelhante, utilizando parte de seus estacionamentos para expansão do varejo e desenvolvimento de novas estruturas. Esses casos demonstram como é possível maximizar o valor do ativo imobiliário sem comprometer a experiência dos consumidores.

Um exemplo prático é o Iguatemi São Paulo, que aproveitou áreas de estacionamento para construir dois deck-parks e uma torre de escritórios. Em Campinas, o Shopping Galleria, recentemente, agregou ao complexo um prédio Triple A de enorme sucesso, inclusive requalificando o mercado de escritórios na região. O Morumbi Shopping, também em São Paulo, seguiu uma tendência semelhante, utilizando parte de seus estacionamentos para expansão do varejo e desenvolvimento de novas estruturas. Esses casos demonstram como é possível maximizar o valor do ativo imobiliário sem comprometer a experiência dos consumidores.

Embora tenha trazido o exemplo dos estacionamentos em mais detalhes, mesmo dentro da própria área construída dos shoppings há casos de reformulação de espaços que ganharam destaque. Entre elas, cito uma bastante evidente: o número crescente de restaurantes que se desconectaram das antigas praças de alimentação. O shopping não é só fast food, mas também um lugar onde é possível fazer boas refeições. 

Durante a pandemia, diversos cenários foram pensados com relação a perpetuidade deste ativo imobiliário. No entanto, sua resiliência e capacidade de transformação tornou-se evidente. Saíram da pandemia ainda mais fortes consolidando-se como um componente fundamental na vida social e comercial das cidades trazendo as mais diversas experiências para seus frequentadores. Encontramos áreas de performance interativas, aquários, circos, estruturas de patinação entre outras modalidades.

O mais interessante e relevante para se olhar do ponto de vista do investidor é que as possibilidades para áreas de shoppings ainda estão longe de encontrar o seu esgotamento. As mudanças constantes, como “um organismo vivo” mesmo, demonstram como um ativo imobiliário tem a capacidade, a despeito do próprio nome, de se “movimentar” e evoluir sua estrutura, atendendo às demandas do mercado e da sociedade.
January 20, 2025

Sumário

Avanços tecnológicos apontam para nova era no desenvolvimento imobiliário

Por Itrês Stretegic • 10 de abril de 2025
O poder transformador da ciência e da tecnologia sempre esteve no centro da nossa visão de futuro. Mas uma recente viagem, com o objetivo de conhecer algumas das mais avançadas tecnologias voltadas à área de real estate, reforçou de forma definitiva essa convicção. Passei pelo Massachusetts Institute of Technology (MIT), em Boston, e no DatacenterDynamics (DCD), em Nova York, agora em março para um mergulho nas inovações que têm potencial para reconfigurar profundamente o setor imobiliário – da infraestrutura energética aos materiais de construção, passando pelo uso inteligente de dados. Voltei com um aprendizado fundamental para quem trabalha ou investe no mercado imobiliário e de construção: embora o setor tenha como uma de suas principais características ser consolidado e até mesmo conservador, em um futuro próximo, a capacidade de inovar não será apenas um diferencial competitivo — será uma questão de sobrevivência. O boom no setor de data centers tem feito com que nosso olhar se volte cada vez mais para a questão da energia, mas trata-se de avanços que vão impactar todo o desenvolvimento imobiliário. Por isso, entre as muitas tecnologias exploradas, verificamos no DCD em Nova York os Small Modular Reactors (SMRs), pequenos reatores nucleares modulares, que chamam a atenção pela capacidade de fornecer energia limpa, contínua e em larga escala a partir de unidades compactas, comparáveis ao tamanho de um contêiner. Com autonomia de operação de vários anos sem reabastecimento, sua flexibilidade de instalação pode significar uma nova era na autossuficiência energética de grandes empreendimentos imobiliários — incluindo data centers, parques logísticos e complexos multiusos. E sem os típicos riscos das grandes usinas nucleares, já que a segurança se dá nos mesmos moldes de um equipamento de raio-x dentro de hospitais. Outra pauta de igual relevância à inserção da inteligência artificial no DCD Nova York é a da “sustentabilidade digital”. A iniciativa visa incorporar tecnologias que tornem os data centers mais verdes e eficientes, focando na redução de emissões e na conquista de créditos de carbono. Além disso, busca-se otimizar a eficiência operacional, com ênfase na redução de PUE (Power Usage Effectiveness) e WUE (Water Usage Effectiveness). Esses esforços não apenas promovem avanços tecnológicos, mas também reforçam o compromisso crescente das empresas com os critérios ESG, cruciais para o futuro sustentável do setor. Em paralelo, o desenvolvimento de chips mais eficientes energeticamente vem se mostrando essencial diante da explosão da demanda por processamento, especialmente com o avanço da inteligência artificial. Atualmente, a energia consumida por racks em data centers pode ultrapassar 100 kW — um salto exponencial em relação aos padrões de poucos anos atrás. Pesquisadores trabalham para reverter esse cenário, criando processadores capazes de manter ou até ampliar sua performance com consumo muito menor. A eficiência energética deixa de ser apenas um diferencial técnico para se tornar um pilar fundamental da viabilidade de negócios digitais e da infraestrutura que os abriga. Outra fronteira promissora está nos materiais que produzem energia. Um exemplo instigante é o estudo de um tipo de concreto com propriedades semelhantes às de um capacitor, capaz de captar e armazenar energia térmica ou vibracional diretamente nas superfícies das construções. A ideia de que elementos estruturais possam se tornar fontes auxiliares de energia abre caminho para uma arquitetura mais inteligente, autossuficiente e integrada à lógica da sustentabilidade. E se tratamos da capacidade energética para atender uma demanda cada vez maior para lidar com quantidades volumosas de dados, é a própria inteligência artificial e sua capacidade de trabalhar dados que começa a causar outra transformação no setor imobiliário. Em Boston, o MIT Sustainable Design Lab simula o consumo de energia de quase 100 mil edifícios da cidade, com base em dados geoespaciais, idade das construções, tipologias e uso do solo. O modelo permite identificar oportunidades de eficiência, planejar microgrids e redes de energia combinada e orientar políticas públicas com base em evidências precisas. Uma abordagem que inspira também o setor privado, sobretudo em projetos de larga escala, que exigem previsibilidade e resiliência. É possível entender o estágio de maturidade de cada tecnologia, seus potenciais impactos no mercado e quais áreas da cadeia imobiliária podem ser transformadas. Em um cenário de rápidas mudanças, ter informação é essencial para profissionais e empresas tomarem decisões que maximizem o potencial das oportunidades. A mensagem que compartilho a partir dessa experiência é clara: o setor imobiliário do futuro será moldado por dados, ciência, colaboração com centros de excelência e uma mentalidade de experimentação constante.

ANEEL autoriza conexión de tres data centers en São Paulo hasta 2032, totalizando 359 MW

Por Itrês Stretegic • 9 de abril de 2025
La Agencia Nacional de Energía Eléctrica (ANEEL) concedió autorización para la conexión al Sistema Interconectado Nacional (SIN) de proyectos que adicionarán una carga total de 479 megawatts (MW) hasta 2032, siendo 359 MW dedicados al sector de centros de datos. Los 359 MW serán distribuidos entre tres proyectos de centros de datos en el estado de São Paulo, y el restante será destinado a una empresa del ramo de bioenergia y agroindustria que implantará una fábrica en el estado de Bahia para producir etanol a partir del procesamiento de maíz. La mayor parte de la carga fue concedida a la Aurea Finvest, empresa especializada en proyectos inmobiliarios para centros de datos, que contará con una carga de 200 MW hasta diciembre de 2032 para la instalación de un centro de datos hyperscale de la Techo Centros de datos en Santana de Parnaíba. La autorización envuelve la subestação Edgard de Souza, en São Paulo, de propiedad de la ISA Energía Brasil S.A. En respuesta a la DCD, el director de ingeniería de la Aurea Finvest, Moisés de Souza, repercute la aprobación: ”En el desarrollo de un proyecto de centro de datos, la Aurea Finvest garantiza todas las aprobaciones de terreno, ambientales y eléctricas necesarias para que el centro de datos sea instalado en el lugar. En esta etapa, entregamos el proyecto totalmente aprobado, pronto para el inicio de la construcción y montajes. El Parecer de Acceso de 200 MW en Santana de Parnaíba, por ejemplo, es un marco increíble por la potencia obtenida en aquella región". La REC Bandeirantes 41 Participaciones S.A., empresa que actúa en el ramo inmobiliario para centros de datos, tuvo 88 MW aprobados para un proyecto que será instalado en São Paulo hasta julio de 2028, a través de seccionamiento de línea de transmisión de la ISA Energía Brasil S.A. La Pahlavan Ventures Threee Ltda., empresa de tecnología de la información, recibió autorización para un proyecto de centro de datos en São Paulo con carga de 71 MW hasta diciembre de 2032 y será conectado a la subestación Replan de la ISA Energía Brasil S.A. La DCD está en contacto con esas dos últimas empresas envueltas en la autorización de la ANEEL para conocer más detalles de los proyectos.

ANEEL autoriza conexão de três data centers em São Paulo até 2032, totalizando 359 MW

Por Itrês Stretegic • 8 de abril de 2025
A Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) concedeu autorização para a conexão ao Sistema Interligado Nacional (SIN) de projetos que adicionarão uma carga total de 479 megawatts (MW) até 2032, sendo 359 MW dedicados ao setor de data centers. Os 359 MW serão distribuídos entre três projetos de centros de dados no estado de São Paulo, e o restante será destinado a uma empresa do ramo de bioenergia e agroindústria que implantará uma usina na Bahia para produzir etanol a partir do processamento de milho. A maior parte da carga foi concedida à Aurea Finvest, empresa especializada em projetos imobiliários para data centers, que contará com uma carga de 200 MW até dezembro de 2032 para a instalação de um centro de dados hyperscale da Tecto Data Centers em Santana de Parnaíba. A autorização envolve a subestação Edgard de Souza, em São Paulo, de propriedade da ISA Energia Brasil S.A. Em resposta à DCD, o diretor de engenharia da Aurea Finvest, Moisés de Souza, repercute a aprovação: “No desenvolvimento de um projeto de data center, a Aurea Finvest garante todas as aprovações fundiárias, ambientais e elétricas necessárias para que o data center seja instalado no local. Nesta etapa, entregamos o projeto totalmente aprovado, pronto para o início da construção e montagens. O Parecer de Acesso de 200 MW em Santana de Parnaíba, por exemplo, é um marco incrível pela potência obtida naquela região". A REC Bandeirantes 41 Participações S.A., empresa que atua no ramo imobiliário para data centers, teve 88 MW aprovados para um projeto que será instalado em São Paulo até julho de 2028, via seccionamento de linha de transmissão da ISA Energia Brasil S.A. A Pahlavan Ventures Threee Ltda., empresa de tecnologia da informação, recebeu autorização para um projeto de data center em São Paulo com carga de 71 MW até dezembro de 2032 e será conectado à subestação Replan da ISA Energia Brasil S.A. A DCD está em contato com essas duas últimas empresas envolvidas na autorização da ANEEL para conhecer mais detalhes dos projetos.