Os planos da Aurea Finvest para o setor brasileiro de datacenters

January 24, 2025
Com a crescente demanda por energia e terrenos adequadas para grandes projetos de dados, o próspero setor de datacenters brasileiro tem testemunhado o surgimento de novas empresas buscando oportunidades e oferecendo serviços no setor, entre elas as imobiliárias especializadas.

Nos últimos meses, novos players, bem como empresas estabelecidas tradicionalmente envolvidas na prospecção, aquisição e preparação de terrenos para venda a outros setores do mercado, começaram a mirar os datacenters como um novo nicho de negócios.

A Aurea Finvest, por exemplo, estabeleceu uma equipe dedicada para esse tipo de operação. Em dezembro de 2024, a empresa solidificou ainda mais sua posição ao concluir a venda para a Tecto Data Centers – pertencente à V.tal – de um lote pronto para acomodar um dos maiores projetos de datacenter do país, com capacidade de 200 MW.

Mais recentemente, ela anunciou a disponibilidade de uma área de 500.000 m² com capacidade para suportar até 800 MW de projetos envolvendo datacenters. Conforme noticiado pela BNamericas, a empresa também está levantando capital privado para complementar seus recursos financeiros existentes.

Nesta entrevista, Marcelo Hannud, CEO e cofundador da Aurea Finvest, conversou sobre esse investimento no grupo e como a empresa faz negócios.

BNamericas: Como surgiu a aposta da Aurea Finvest para o setor de datacenters?

Hannud: A Áurea Finvest é a junção de duas iniciativas no mercado imobiliário. De um lado, a Finvest, que era comandada por profissionais muito experientes em financiamento imobiliário, e de outro a Aurea. 

O Luis Cláudio [ex-Pactual e criador da Rio Bravo investimentos e da RB Capital] era o cara por trás da Finvest. A criação do CRI [securitização de ativos imobiliários] para aluguel no Brasil é algo que veio dele. Foi ele que conseguiu com que a CVM aprovasse isso. Esse foi o grande divisor de águas no Brasil para financiamento de projetos imobiliários.

Eu estava sempre do outro lado da mesa. A gente sempre esteve no lado do desenvolvimento, originação do terreno, aprovação de licenças... enfim, toda a esteira física do processo. Nossa relação vem de muitos anos, mas em mundos apartados.

O Luis Cláudio vendeu a RB Capital, sua última empresa, há uns seis anos. Ele me chamou e falou “a gente sempre trabalhou junto, porém de lados opostos. Vamos nos juntar e fazer uma empresa de desenvolvimento imobiliário, já com os mecanismos, com as ferramentas financeiras”. Aí surgiu a Aurea Finvest. 

A Aurea Finvest tem vários segmentos do mercado imobiliário. Fizemos grandes movimentos na área de logística e de prédios comerciais, mas sempre muito em off. Operamos por trás das cortinas.

E agora, em datacenters. Vimos uma grande oportunidade aí. Eu diria que a nossa grande vantagem é ser multidisciplinar e poder direcionar o canhão para aquele segmento que está mais, pujante naquele momento.

BNamericas: Quando se deu isso?

Hannud: Há uma questão de três anos, estávamos no fim da pandemia. Vimos uma movimentação grande no sentido de incremento da necessidade de potência, de capacidade. A gente veio acompanhando esse mercado, entendendo as mudanças, olhando esses movimentos fora do Brasil.

Vimos a implementação da Scala, a venda da Odata... e começamos a entender que essa dinâmica estava muito forte. Decidimos, com a nossa expertise em real estate e financeiro, mergulhar nisso.

BNamericas: No modelo de negócios da Aurea Finvest, vocês preparam o terreno e o vendem para uma empresa de datacenter? 

Hannud: Localizamos, identificamos, compramos o terreno e o regularizamos. Fazemos todas as aprovações e licenças no âmbito civil e no elétrico, de conexão com a rede de energia. Enfim, o deixamos pronto para receber um projeto de datacenter de grande porte.

Ao iniciarmos todo esse processo antes, ganhamos muito tempo. A empresa de datacenter ganha agilidade para estruturar o site e lançar em uma janela de tempo menor.

É uma estratégia agressiva. Gastamos somas consideráveis para comprar o terreno, fazer os projetos, pagar o volume. A gente inclusive projeta uma curva de consumo de energia para poder alocar essa energia dentro da empresa transmissora. Com isso, tenho o pacote 90% pronto. O que precisamos fazer é pegar esse pacote e customizar para o meu inquilino.

BNamericas: A gente sabe que datacenter tem uma demanda de capacidade de energia, inclusive ao longo do tempo, que depende muito do próprio inquilino do site. Quando você diz que projeta e estima a curva, você já tem o seu cliente antes, ou faz tudo primeiro e depois busca um cliente? 

Hannud: Eu faço uma estrutura. Digamos, um boneco. Primeiro a gente o monta e depois eu posso colocar o boneco mais para cima, para baixo, arrumar o nariz, colocar o cabelo etc., ou seja, eu deixo todos os pontos críticos equacionados e depois, indo ao mercado, faço ajustes.

BNamericas: Portanto, há uma possibilidade de, após terem comprado o terreno, preparado, feito toda a regularização e as licenças, vocês não encontrarem o cliente, ou demorarem para fazê-lo.

Hannud: É o risco do negócio. Porém, para mitigar este risco, temos uma equipe comercial e bastante profissional ativa, que em paralelo vai prospectando junto ao mercado 24 horas por dia. Além do mais, também fazemos estudos de demanda, de mercado.

Enquanto estamos prospectando novos terrenos, vendo onde é o melhor lugar para projetos de datacenter, e fazendo trabalho de base – até com prefeitos –, nosso outro time vai prospectando o que já temos. Eles vão para cima na outra ponta. 

“Olha, estou com uma área X que tem disponibilidade para 400 MW e com determinadas características que podem ser muito interessantes para o seu negócio.”

BNamericas: Foi assim com a V.tal?

Hannud: Eles estão entrando nesse mercado com os grandes e viram nosso empreendimento com grande satisfação. Eles se surpreenderam. “Não é possível que você tenha isso pronto, esta pepita de ouro.” A parceria fluiu super bem. 

A gente tinha vários possíveis parceiros para esse terreno, mas não conseguimos atender a todos. A nossa relação com o BTG Pactual [cujos fundos controlam a V.tal] é muito antiga também, o que ajudou.

BNamericas: Neste momento, vocês têm basicamente a V.tal de cliente na área de datacenter, certo? 

Hannud: Certo. A V.tal é um grande cliente. Fora isso, hoje temos 1,4 GW em projetos de terrenos imobiliários, em diferentes lugares, preparados e prontos.

BNamericas: O modelo de negócios de vocês, de prospectar, comprar, preparar e vender o terreno para datacenter, é parecido com o de outras empresas que estão entrando nesse jogo? Como o da Supernova, em parceria com a Mapa Investimentos?

Hannud: Eles fazem algo muito parecido com a gente. Diria que a única diferença é que eles não têm um background imobiliário tão forte e uma expertise tão estruturada como a gente.

BNamericas: A Mapa Investimentos tem vários projetos imobiliários... 

Hannud: Sim, eles sempre foram um grande investidor, fizeram grandes projetos como investimento. Mas nós somos mais executores. A gente faz, executa, cria o projeto. É um passo além.

BNamericas: O que já se pode dizer do terreno de 800 MW em Sumaré?

Hannud: Estamos chamando esse projeto de Data City. É um nome interno, provisório, algo que costumamos fazer para cada projeto. Estou em viagens frequentes, dentro e fora do Brasil, para conversas com potenciais clientes hyperscalers, inclusive em parceria com potenciais operadores.
January 24, 2025

Sumário

Avanços tecnológicos apontam para nova era no desenvolvimento imobiliário

Por Itrês Stretegic • 10 de abril de 2025
O poder transformador da ciência e da tecnologia sempre esteve no centro da nossa visão de futuro. Mas uma recente viagem, com o objetivo de conhecer algumas das mais avançadas tecnologias voltadas à área de real estate, reforçou de forma definitiva essa convicção. Passei pelo Massachusetts Institute of Technology (MIT), em Boston, e no DatacenterDynamics (DCD), em Nova York, agora em março para um mergulho nas inovações que têm potencial para reconfigurar profundamente o setor imobiliário – da infraestrutura energética aos materiais de construção, passando pelo uso inteligente de dados. Voltei com um aprendizado fundamental para quem trabalha ou investe no mercado imobiliário e de construção: embora o setor tenha como uma de suas principais características ser consolidado e até mesmo conservador, em um futuro próximo, a capacidade de inovar não será apenas um diferencial competitivo — será uma questão de sobrevivência. O boom no setor de data centers tem feito com que nosso olhar se volte cada vez mais para a questão da energia, mas trata-se de avanços que vão impactar todo o desenvolvimento imobiliário. Por isso, entre as muitas tecnologias exploradas, verificamos no DCD em Nova York os Small Modular Reactors (SMRs), pequenos reatores nucleares modulares, que chamam a atenção pela capacidade de fornecer energia limpa, contínua e em larga escala a partir de unidades compactas, comparáveis ao tamanho de um contêiner. Com autonomia de operação de vários anos sem reabastecimento, sua flexibilidade de instalação pode significar uma nova era na autossuficiência energética de grandes empreendimentos imobiliários — incluindo data centers, parques logísticos e complexos multiusos. E sem os típicos riscos das grandes usinas nucleares, já que a segurança se dá nos mesmos moldes de um equipamento de raio-x dentro de hospitais. Outra pauta de igual relevância à inserção da inteligência artificial no DCD Nova York é a da “sustentabilidade digital”. A iniciativa visa incorporar tecnologias que tornem os data centers mais verdes e eficientes, focando na redução de emissões e na conquista de créditos de carbono. Além disso, busca-se otimizar a eficiência operacional, com ênfase na redução de PUE (Power Usage Effectiveness) e WUE (Water Usage Effectiveness). Esses esforços não apenas promovem avanços tecnológicos, mas também reforçam o compromisso crescente das empresas com os critérios ESG, cruciais para o futuro sustentável do setor. Em paralelo, o desenvolvimento de chips mais eficientes energeticamente vem se mostrando essencial diante da explosão da demanda por processamento, especialmente com o avanço da inteligência artificial. Atualmente, a energia consumida por racks em data centers pode ultrapassar 100 kW — um salto exponencial em relação aos padrões de poucos anos atrás. Pesquisadores trabalham para reverter esse cenário, criando processadores capazes de manter ou até ampliar sua performance com consumo muito menor. A eficiência energética deixa de ser apenas um diferencial técnico para se tornar um pilar fundamental da viabilidade de negócios digitais e da infraestrutura que os abriga. Outra fronteira promissora está nos materiais que produzem energia. Um exemplo instigante é o estudo de um tipo de concreto com propriedades semelhantes às de um capacitor, capaz de captar e armazenar energia térmica ou vibracional diretamente nas superfícies das construções. A ideia de que elementos estruturais possam se tornar fontes auxiliares de energia abre caminho para uma arquitetura mais inteligente, autossuficiente e integrada à lógica da sustentabilidade. E se tratamos da capacidade energética para atender uma demanda cada vez maior para lidar com quantidades volumosas de dados, é a própria inteligência artificial e sua capacidade de trabalhar dados que começa a causar outra transformação no setor imobiliário. Em Boston, o MIT Sustainable Design Lab simula o consumo de energia de quase 100 mil edifícios da cidade, com base em dados geoespaciais, idade das construções, tipologias e uso do solo. O modelo permite identificar oportunidades de eficiência, planejar microgrids e redes de energia combinada e orientar políticas públicas com base em evidências precisas. Uma abordagem que inspira também o setor privado, sobretudo em projetos de larga escala, que exigem previsibilidade e resiliência. É possível entender o estágio de maturidade de cada tecnologia, seus potenciais impactos no mercado e quais áreas da cadeia imobiliária podem ser transformadas. Em um cenário de rápidas mudanças, ter informação é essencial para profissionais e empresas tomarem decisões que maximizem o potencial das oportunidades. A mensagem que compartilho a partir dessa experiência é clara: o setor imobiliário do futuro será moldado por dados, ciência, colaboração com centros de excelência e uma mentalidade de experimentação constante.

ANEEL autoriza conexión de tres data centers en São Paulo hasta 2032, totalizando 359 MW

Por Itrês Stretegic • 9 de abril de 2025
La Agencia Nacional de Energía Eléctrica (ANEEL) concedió autorización para la conexión al Sistema Interconectado Nacional (SIN) de proyectos que adicionarán una carga total de 479 megawatts (MW) hasta 2032, siendo 359 MW dedicados al sector de centros de datos. Los 359 MW serán distribuidos entre tres proyectos de centros de datos en el estado de São Paulo, y el restante será destinado a una empresa del ramo de bioenergia y agroindustria que implantará una fábrica en el estado de Bahia para producir etanol a partir del procesamiento de maíz. La mayor parte de la carga fue concedida a la Aurea Finvest, empresa especializada en proyectos inmobiliarios para centros de datos, que contará con una carga de 200 MW hasta diciembre de 2032 para la instalación de un centro de datos hyperscale de la Techo Centros de datos en Santana de Parnaíba. La autorización envuelve la subestação Edgard de Souza, en São Paulo, de propiedad de la ISA Energía Brasil S.A. En respuesta a la DCD, el director de ingeniería de la Aurea Finvest, Moisés de Souza, repercute la aprobación: ”En el desarrollo de un proyecto de centro de datos, la Aurea Finvest garantiza todas las aprobaciones de terreno, ambientales y eléctricas necesarias para que el centro de datos sea instalado en el lugar. En esta etapa, entregamos el proyecto totalmente aprobado, pronto para el inicio de la construcción y montajes. El Parecer de Acceso de 200 MW en Santana de Parnaíba, por ejemplo, es un marco increíble por la potencia obtenida en aquella región". La REC Bandeirantes 41 Participaciones S.A., empresa que actúa en el ramo inmobiliario para centros de datos, tuvo 88 MW aprobados para un proyecto que será instalado en São Paulo hasta julio de 2028, a través de seccionamiento de línea de transmisión de la ISA Energía Brasil S.A. La Pahlavan Ventures Threee Ltda., empresa de tecnología de la información, recibió autorización para un proyecto de centro de datos en São Paulo con carga de 71 MW hasta diciembre de 2032 y será conectado a la subestación Replan de la ISA Energía Brasil S.A. La DCD está en contacto con esas dos últimas empresas envueltas en la autorización de la ANEEL para conocer más detalles de los proyectos.

ANEEL autoriza conexão de três data centers em São Paulo até 2032, totalizando 359 MW

Por Itrês Stretegic • 8 de abril de 2025
A Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) concedeu autorização para a conexão ao Sistema Interligado Nacional (SIN) de projetos que adicionarão uma carga total de 479 megawatts (MW) até 2032, sendo 359 MW dedicados ao setor de data centers. Os 359 MW serão distribuídos entre três projetos de centros de dados no estado de São Paulo, e o restante será destinado a uma empresa do ramo de bioenergia e agroindústria que implantará uma usina na Bahia para produzir etanol a partir do processamento de milho. A maior parte da carga foi concedida à Aurea Finvest, empresa especializada em projetos imobiliários para data centers, que contará com uma carga de 200 MW até dezembro de 2032 para a instalação de um centro de dados hyperscale da Tecto Data Centers em Santana de Parnaíba. A autorização envolve a subestação Edgard de Souza, em São Paulo, de propriedade da ISA Energia Brasil S.A. Em resposta à DCD, o diretor de engenharia da Aurea Finvest, Moisés de Souza, repercute a aprovação: “No desenvolvimento de um projeto de data center, a Aurea Finvest garante todas as aprovações fundiárias, ambientais e elétricas necessárias para que o data center seja instalado no local. Nesta etapa, entregamos o projeto totalmente aprovado, pronto para o início da construção e montagens. O Parecer de Acesso de 200 MW em Santana de Parnaíba, por exemplo, é um marco incrível pela potência obtida naquela região". A REC Bandeirantes 41 Participações S.A., empresa que atua no ramo imobiliário para data centers, teve 88 MW aprovados para um projeto que será instalado em São Paulo até julho de 2028, via seccionamento de linha de transmissão da ISA Energia Brasil S.A. A Pahlavan Ventures Threee Ltda., empresa de tecnologia da informação, recebeu autorização para um projeto de data center em São Paulo com carga de 71 MW até dezembro de 2032 e será conectado à subestação Replan da ISA Energia Brasil S.A. A DCD está em contato com essas duas últimas empresas envolvidas na autorização da ANEEL para conhecer mais detalhes dos projetos.