A regra do PPQ e como usá-la a seu favor na hora de analisar ativos imobiliários

Com a crescente demanda por energia e terrenos adequadas para grandes projetos de dados, o próspero setor de datacenters brasileiro tem testemunhado o surgimento de novas empresas buscando oportunidades e oferecendo serviços no setor, entre elas as imobiliárias especializadas. Nos últimos meses, novos players, bem como empresas estabelecidas tradicionalmente envolvidas na prospecção, aquisição e preparação de terrenos para venda a outros setores do mercado, começaram a mirar os datacenters como um novo nicho de negócios. A Aurea Finvest, por exemplo, estabeleceu uma equipe dedicada para esse tipo de operação. Em dezembro de 2024, a empresa solidificou ainda mais sua posição ao concluir a venda para a Tecto Data Centers – pertencente à V.tal – de um lote pronto para acomodar um dos maiores projetos de datacenter do país, com capacidade de 200 MW. Mais recentemente, ela anunciou a disponibilidade de uma área de 500.000 m² com capacidade para suportar até 800 MW de projetos envolvendo datacenters. Conforme noticiado pela BNamericas, a empresa também está levantando capital privado para complementar seus recursos financeiros existentes. Nesta entrevista, Marcelo Hannud, CEO e cofundador da Aurea Finvest, conversou sobre esse investimento no grupo e como a empresa faz negócios. BNamericas : Como surgiu a aposta da Aurea Finvest para o setor de datacenters? Hannud : A Áurea Finvest é a junção de duas iniciativas no mercado imobiliário. De um lado, a Finvest, que era comandada por profissionais muito experientes em financiamento imobiliário, e de outro a Aurea. O Luis Cláudio [ex-Pactual e criador da Rio Bravo investimentos e da RB Capital] era o cara por trás da Finvest. A criação do CRI [securitização de ativos imobiliários] para aluguel no Brasil é algo que veio dele. Foi ele que conseguiu com que a CVM aprovasse isso. Esse foi o grande divisor de águas no Brasil para financiamento de projetos imobiliários. Eu estava sempre do outro lado da mesa. A gente sempre esteve no lado do desenvolvimento, originação do terreno, aprovação de licenças... enfim, toda a esteira física do processo. Nossa relação vem de muitos anos, mas em mundos apartados. O Luis Cláudio vendeu a RB Capital, sua última empresa, há uns seis anos. Ele me chamou e falou “a gente sempre trabalhou junto, porém de lados opostos. Vamos nos juntar e fazer uma empresa de desenvolvimento imobiliário, já com os mecanismos, com as ferramentas financeiras”. Aí surgiu a Aurea Finvest. A Aurea Finvest tem vários segmentos do mercado imobiliário. Fizemos grandes movimentos na área de logística e de prédios comerciais, mas sempre muito em off. Operamos por trás das cortinas. E agora, em datacenters. Vimos uma grande oportunidade aí. Eu diria que a nossa grande vantagem é ser multidisciplinar e poder direcionar o canhão para aquele segmento que está mais, pujante naquele momento. BNamericas : Quando se deu isso? Hannud : Há uma questão de três anos, estávamos no fim da pandemia. Vimos uma movimentação grande no sentido de incremento da necessidade de potência, de capacidade. A gente veio acompanhando esse mercado, entendendo as mudanças, olhando esses movimentos fora do Brasil. Vimos a implementação da Scala, a venda da Odata... e começamos a entender que essa dinâmica estava muito forte. Decidimos, com a nossa expertise em real estate e financeiro, mergulhar nisso. BNamericas : No modelo de negócios da Aurea Finvest, vocês preparam o terreno e o vendem para uma empresa de datacenter? Hannud : Localizamos, identificamos, compramos o terreno e o regularizamos. Fazemos todas as aprovações e licenças no âmbito civil e no elétrico, de conexão com a rede de energia. Enfim, o deixamos pronto para receber um projeto de datacenter de grande porte. Ao iniciarmos todo esse processo antes, ganhamos muito tempo. A empresa de datacenter ganha agilidade para estruturar o site e lançar em uma janela de tempo menor. É uma estratégia agressiva. Gastamos somas consideráveis para comprar o terreno, fazer os projetos, pagar o volume. A gente inclusive projeta uma curva de consumo de energia para poder alocar essa energia dentro da empresa transmissora. Com isso, tenho o pacote 90% pronto. O que precisamos fazer é pegar esse pacote e customizar para o meu inquilino. BNamericas : A gente sabe que datacenter tem uma demanda de capacidade de energia, inclusive ao longo do tempo, que depende muito do próprio inquilino do site. Quando você diz que projeta e estima a curva, você já tem o seu cliente antes, ou faz tudo primeiro e depois busca um cliente? Hannud : Eu faço uma estrutura. Digamos, um boneco. Primeiro a gente o monta e depois eu posso colocar o boneco mais para cima, para baixo, arrumar o nariz, colocar o cabelo etc., ou seja, eu deixo todos os pontos críticos equacionados e depois, indo ao mercado, faço ajustes. BNamericas : Portanto, há uma possibilidade de, após terem comprado o terreno, preparado, feito toda a regularização e as licenças, vocês não encontrarem o cliente, ou demorarem para fazê-lo. Hannud : É o risco do negócio. Porém, para mitigar este risco, temos uma equipe comercial e bastante profissional ativa, que em paralelo vai prospectando junto ao mercado 24 horas por dia. Além do mais, também fazemos estudos de demanda, de mercado. Enquanto estamos prospectando novos terrenos, vendo onde é o melhor lugar para projetos de datacenter, e fazendo trabalho de base – até com prefeitos –, nosso outro time vai prospectando o que já temos. Eles vão para cima na outra ponta. “Olha, estou com uma área X que tem disponibilidade para 400 MW e com determinadas características que podem ser muito interessantes para o seu negócio.” BNamericas : Foi assim com a V.tal? Hannud : Eles estão entrando nesse mercado com os grandes e viram nosso empreendimento com grande satisfação. Eles se surpreenderam. “Não é possível que você tenha isso pronto, esta pepita de ouro.” A parceria fluiu super bem. A gente tinha vários possíveis parceiros para esse terreno, mas não conseguimos atender a todos. A nossa relação com o BTG Pactual [cujos fundos controlam a V.tal] é muito antiga também, o que ajudou. BNamericas : Neste momento, vocês têm basicamente a V.tal de cliente na área de datacenter, certo? Hannud : Certo. A V.tal é um grande cliente. Fora isso, hoje temos 1,4 GW em projetos de terrenos imobiliários, em diferentes lugares, preparados e prontos. BNamericas : O modelo de negócios de vocês, de prospectar, comprar, preparar e vender o terreno para datacenter, é parecido com o de outras empresas que estão entrando nesse jogo? Como o da Supernova, em parceria com a Mapa Investimentos? Hannud : Eles fazem algo muito parecido com a gente. Diria que a única diferença é que eles não têm um background imobiliário tão forte e uma expertise tão estruturada como a gente. BNamericas : A Mapa Investimentos tem vários projetos imobiliários... Hannud : Sim, eles sempre foram um grande investidor, fizeram grandes projetos como investimento. Mas nós somos mais executores. A gente faz, executa, cria o projeto. É um passo além. BNamericas : O que já se pode dizer do terreno de 800 MW em Sumaré? Hannud : Estamos chamando esse projeto de Data City. É um nome interno, provisório, algo que costumamos fazer para cada projeto. Estou em viagens frequentes, dentro e fora do Brasil, para conversas com potenciais clientes hyperscalers, inclusive em parceria com potenciais operadores.

Projeto é da Aurea Finvest, que já tem terreno de 680 mil m2 para a central; parecer de acesso à rede básica deve sair até o fim do ano